Калькулятор госпошлины по дду. Как рассчитать неустойку по дду — договору долевого участия

Строящееся жилье на сегодняшний день является одним из лучших вложений средств. Во-первых, стоимость его гораздо ниже, чем у готовых объектов, а во-вторых, срок ожидания до сдачи порой не так велик. Число граждан, решившихся на покупку такой квартиры, с каждым годом все больше и больше. Разберемся, так ли все просто на самом деле.

Долевое строительство: краткая характеристика

Долевое строительство — особо популярный на сегодня вид договорных отношений. В них при заключении участвуют две стороны:

Они заключают договор, в котором оговаривается срок сдачи дома в эксплуатацию. Как только объект готов, дольщики получают в собственность свои квартиры. По сути это инвестиции в недостроенный дом, отчего и стоимость квартир в нем несколько ниже тех, что полностью строятся за счет строительных компаний.

У нас в стране с этой темой связано немало скандалов. Застройщики, попавшие в тяжелую экономическую ситуацию, не раз пытались выкарабкаться из нее за счет привлечения инвесторов, но прогорали вновь.

По данному принципу сегодня нельзя строить лишь производственные предприятия, а жилые дома, коттеджи и другие объекты возводятся повсеместно.

Взыскание неустойки: законодательная база

В случае, когда нарушены права инвесторов (дольщиков), законодательство предусматривает взыскание. Нарушение договора чаще всего происходит в отношении сроков сдачи жилья. В договоре необходимо прописать точную дату, чтобы ответственность застройщика наступала на следующий день после того, как истек данный срок.

В случае нарушения закона, суд полностью отстаивает права дольщиков, которые могут рассчитывать на неустойку в размере примерно 20% годовых от стоимости квартиры или дома.

Важный нюанс: когда сроки почти исчерпаны, застройщик чаще всего просит дольщиков пойти на компромисс и подписать дополнительное соглашение с их продлением.

Дольщик должен знать, что по закону:

срок после подписания уже нельзя будет оспорить;
новым сроком будет считаться дата, указанная в новом документе;
подать в суд также будет нельзя.

Подробно с информацией о нарушении договора долевого строительства вы можете ознакомиться в Федеральном законе № 214 в статье 6 от 2004 года. В соответствии с ним, размер неустойки — это 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

За основу берется сумма договора. Эта ставка определяется Центральным Банком России на день исполнения обязательств. Подробнее о ней можно уточнить у наших юристов на сайте, они с удовольствием вас проконсультируют.

Для граждан сумма пени возрастает вдвое. Несмотря на то, что закон строго описывает формулу расчета, о ней нужно поговорить подробнее.

Формула и пример расчета

В основе формулы лежат две главные цифры:

Ставка рефинансирования.
Сумма по договору о долевом строительстве.

Сумма по договору — еще одна основная цифра при расчетах. Ее определяет договор каждого из участников долевого строительства. Для юридических и физических лиц формула расчета изменяется, хоть и незначительно. Рассмотрим оба варианта.

Физические лица

Формула такова: Y=X*n*Z/1/150, где:

Y — размер пени;
Х — сумма по договору;
n — число дней просрочки;
Z — ставка рефинансирования.

Эти же сокращения будут использованы при расчетной формуле для юридических лиц. Приведем простой пример: сумма вложений по договору составляет 1 миллион рублей, число дней просрочки — 11. На сегодняшний день ставка рефинансирования определена как значение ключевой ставки и соответствует 10,5%. В итоге получаем: 1000000*11*10,5%/1/150. Размер пени составит 15400 рублей.

Юридические лица

Формула такова: Y=X*n*Z/1/300, где:

Y — размер пени;
Х — сумма по договору;
n — число дней просрочки;
Z — ставка рефинансирования.

Приведем еще один пример: юридическое лицо заключило с застройщиком договор на 18 миллионов рублей, время просрочки составило 25 дней. При сегодняшней ставке рефинансирования получаем: 18 000 000*25*10,5%/1/300. Итого, сумма неустойки составит 315 000 рублей.

Застройщик хорошо знает, что, просрочив договор, он понесет огромные расходы, это связано с риском для его финансовой стабильности. Среди расходов:

выплата пени;
расходы на юристов;
судебные издержки.

Поэтому дольщика будут всячески склонять к продлению соглашения.

Оговоримся сразу, инвестор не обязан подписывать соглашение. Он может это сделать только по собственному желанию.

Как получить компенсацию?

Добровольно застройщик вряд ли будет оплачивать пени. Чаще это грозит затяжным судебным процессом. В редких случаях дата просрочки расходится с реальной на день-два, в большинстве своем — это длительные периоды. Вы также можете задать вопросы касательно данной темы юристам нашего сайта в режиме онлайн.

Как бы то ни было, первое, что нужно сделать дольщикам — направить в адрес застройщика письмо с уведомлением о том, что он должен оплатить суммы согласно договору. Письмо может быть коллективное или несколько писем от каждого инвестора.

Письмо можно оформить без юриста по следующей схеме:

обязательно указать ссылки на пункты существующего договора между вами;
составить его в двух экземплярах;
регистрировать их в приемной застройщика;
один экземпляр обязательно сохранить у себя.

Теперь строительной компании дается время на то, чтобы ответить на письмо или принять соответствующее решение. Если ответа нет, то можно писать исковое заявление.

Документ этот очень важен, поэтому лучше всего для его составления нанять опытного юриста. В какой суд обращаться:

По месту исполнения договора.
По месту жительства инвестора.
По месту пребывания застройщика.

В любом из них ваше заявление примут. К иску прилагаются сопутствующие документы, такие как письмо и договор.

Особенности взыскания неустойки по ДДУ

Существует ряд особенностей, о которых нужно знать заранее. Среди них следующие:

Уступить право взыскания неустойки можно третьему лицу. Это никак не скажется на обстоятельствах дела. Поступают так при нехватке времени и за определенную плату, и только если пеня высокая.
Сумму пени уменьшить нельзя, даже если дольщик согласен на это пойти.
Случается так, что нарушителем является не застройщик, а организация субподряда. Это не снимает вины с первого. Взыскивать ущерб с субподрядчика они должны самостоятельно.

Помимо неустойки дольщик имеет право на:

штраф за то, что были нарушены права потребителя;
моральный ущерб (в редких случаях суд пойдет и на это).

Следует отметить, что если застройщик идет на контакт в суде, не отказывается платить, то суд может пойти ему навстречу. Чаще всего он просит уменьшить сумму неустойки, объясняя это определенными доводами. Если факты устроят суд, это вполне вероятно.

Каждый из нас мечтает о своем жилье: просторном и комфортном. Но при покупке могут случиться некоторые проблемы. Старайтесь отстаивать свои права в суде, чтобы сделать процесс строительства более ответственным делом. Сегодня число нарушений в долевом строительстве уменьшилось, но не настолько, чтобы забывать об этом.

Важно! Правильный расчет неустойки и юридически грамотная сформулированная претензия Застройщику увеличивает шансы на получение выплат во внесудебном порядке.

Размер неустойки за несоблюдение срока передачи дольщику объекта недвижимости составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ для физических лиц и 1/300 — для юридических лиц.

Для правильного расчета важно правильно определить 3 составляющие.

Количество дней просрочки.
Ставку рефинансирования ЦБ РФ.
Цену договора.

Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 29 июля 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 30 июля 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической её оплатой. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии (предъявлении иска).

Ставку рефинансирования устанавливает ЦБ РФ и размещает информацию на официальном сайте. В настоящее время действующая ставка рефинансирования равна 8,25%.

Важно! С 1 января 2016 года ставка рефинансирования приравнивается к понятию ключевой ставки и более устанавливаться не будет. То есть, далее расчет нужно будет производить исходя из данных ключевой ставки ЦБ РФ. В настоящее время она составляет 11%.

Цена договора указана в самом договоре долевого участия в строительстве.

Таким образом, чтобы получить итоговую сумму неустойки за просрочку сдачи дома нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ставку рефинансирования и умножить на 1/150 (1/300).

Для более наглядного понимания расчета приведем пример.

Например, цена договора составляет 3 000 000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 75 дней.

Расчет будет следующим:

3 000 000,00*75*8,25*1/150 = 123 750 рублей.

Проценты по ставке рефинансирования нужно перевести в числа. Для этого нужно 8,25/100, получаем 0,0825.

Таким образом, при цене объекта в 3 000 000,00 рублей и просрочке сдачи в 75 дней Застройщик обязан уплатить дольщику 123 750 рублей неустойки. Если дольщиком по договору является фирма, то размер выплаты будет равен 61 875 рублей.

В соответствии со ст.6, 214-ФЗ от 20.12.2004 г.: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Актуальную ставку рефинансирования можно узнать .

С 01.01.2016 ЦБ РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. То есть если фактическая передача квартиры у вас произошла до 31.12.2015 включительно, вы рассчитываете неустойку по ставке рефинансирования (8,25%). Если квартира фактически передается с 01.01.2016 и позже, берете для расчета ключевую ставку. Ее величина с 03.08.2015 составляет 11%, с 14.06.2016 10,5%. С 19.09.2016 10% .

Формула расчета неустойки

Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры:
(цена квартиры / 100 * ставка рефинансирования на день передачи / 300 * 2) * ____ дней

Цену квартиры берем из договора долевого участия. Если вы купили квартиру по переуступке, все равно берете цену из ДДУ.
Ставка рефинансирования (ключевая ставка) берется на день передачи квартиры (подписания акта приема-передачи). Если квартира еще не передана, тогда можно посчитать неустойку для претензии или иска по действующей на данный момент ставке. Впоследствии при передаче квартиры / изменении ключевой ставки возможно скорректировать исковые требования (подать ходатайство об уменьшении или увеличении исковых требований с уточненным расчетом).
Период просрочки определяется исходя из срока передачи квартиры по акту (не срока сдачи дома, не срока окончания строительства, не срока ввода в эксплуатацию) - со следующего дня за той датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ, по день подписания акта приема передачи (включительно).

Пример расчета неустойки за просрочку сдачи дома

Цена договора - 3 млн. рублей.
Просрочка - 30 дней.
Ставка рефинансирования (ключевая ставка) - 10%.

Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 30 дней = 2000 рублей * 30 дней = 60000 рублей.

Пример расчета процентов, уплачиваемых дольщику при расторжении договора

Цена договора – 3 млн. рублей.
Период со дня уплаты денег дольщиком по момент фактического возврата – 300 дней.
Дольщик - гражданин (умножаем на 2).
Ставка рефинансирования (ключевая) на момент возврата денег - 10%
Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 300 дней = 2000 рублей * 300 дней = 600000 рублей.

Приобретение квартиры в новостройке – часто проводимая в РФ. Одним из видов узаконивания подобной покупки является договор долевого участия, который заключается довольно-таки часто при желании граждан купить жилье в строящихся зданиях. На данный момент подобная форма сделки регламентируется Федеральным законом под номером 214 «Об участии в долевом строительстве МКД…».

Более подробно о том, что гласит этот законодательный акт и как проводится расчет неустойки по подобному договору, поговорим в представленном ниже материале.

Что такое договор долевого строительства? Фото № 1

Договор долевого участия (ДДУ) – это обычная форма инвестирования, суть которой заключается в том, что ряд граждан заключают соглашение с застройщиком и дают ему некоторую часть средств, за счет которых тот будет возводить дом (МКД) и после его постройки предоставит квартиры всем тем людям, с кем был заключен ДДУ.

В сделке подобного рода, как вы поняли, имеется две стороны:

граждане, дающие средства – дольщики;
сторона, получающая средства для постройки МКД – застройщик.

Стороны ДДУ обязуются исправно соблюдать все пункты соглашения, игнорирование которых или хотя бы частичное нарушение просто недопустимы. Если все-таки подобные недочеты были допущены, то сторона сделки, нарушившая его положения, обязана понести соответствующее наказание. Именно одним из таких является неустойка или пеня.

Согласно ФЗ-214, неустойка по ДДУ – это компенсация, которую обязуется выплатить застройщик всем дольщикам, если ему:

не удалось сдать объект в срок (в таком случае размерность пени равняется 1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ для физлиц и 1/300 – для юрлиц, или по иным показателям, указанным в договоре);
потребовалось выступить инициатором расторжения ДДУ раньше или позже завершения его действия, при этом объект не был сдан;
«посчастливилось» использовать средства дольщика по нецелевому назначению или без наличия на это прав;
удосужилось сдать объект в недолжном виде (компенсация определяется в зависимости от тяжести нарушений соответствующими структурами).

Неустойка по ДДУ имеет место в любом виде подобного соглашения, за исключением тех случаев, когда между застройщиком и дольщиками подписан договор:

не подразумевающий неустойку по обоюдному согласию сторон;
пролонгирующий действие ДДУ при просрочке срока сдачи объекта.

Отметим, что такие договоры подписываются дольщиками исключительно по своему желанию и застройщик ни каким образом не имеет права принуждать их к этому. Также стоит понимать, что помимо положенной неустойки дольщик вправе требовать от застройщика выплаты штрафа, возмещения морального ущерба и судебных издержек.

Более детально вопрос неустоек по ДДУ рассмотрен в ФЗ-214, поэтому при желании рассмотреть его более детально обязательно изучите данный законодательный акт.

Порядок расчета пени и его пример

Формула расчета пени по ДДУ. Фото № 2

Общие положения по из ФЗ-214.
Период просрочки, рассчитываемый со дня, следующего за днём сдачи объекта по договору, в который, естественно, застройщик не сдал квартиру дольщику, до дня подписания передаточного акта недвижимости. При этом уклонение дольщика от подписания этого документа полностью снимает с застройщика обязанность уплаты неустойки.
Сумму договора, относительно которой рассчитывается неустойка.
Действующую в день сдачи объекта по ДДУ ставку рефинансирования РФ.

Расчет неустойки можно провести либо в форме онлайн-калькулятора, введя в его поля соответствующую информацию, либо в ручном режиме. Если с первым вариантом проблем у граждан не возникает, то со вторым они являются частым явлением. Дабы у наших читателей подобных неудобств не возникло, давайте рассмотрим порядок ручного расчета неустойки по ДДУ.

Для начала обратим внимание на расчета, которая выглядит так:

НЕУСТОЙКА = (СУММА ДОГОВОРА * КОЛ-ВО ПРОРОЧЕННЫХ ДНЕЙ * СТАВКА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ЦБ РФ) / 150 (300 – для юрлиц)

В качестве примера рассмотрим расчет неустойки для ДДУ со следующими показателями:

сумма договора – 4 000 000;
срок сдачи объекта – 1 мая 2017 года;
дата подписания передаточного акта – 15 мая 2017 года;
ставка рефинансирования ЦБ РФ 1 мая 2017 года – 8 %;
дольщик – обычный гражданин (физлицо).

Подставляем значения в формулу, получается:

(4 000 000 * 14 * 0, 08) / 150 = 29866 рублей, чему и равняется неустойка в данном случае.

Как видите, особых сложностей в расчете неустойки по ДДУ не имеется. Главное при его осуществлении – придерживаться положений ФЗ-214 и представленных выше аспектов расчета. Не забывайте, отмеченные ранее формулы и принципы расчета применимы лишь в том случае, если иного порядка выплаты и определения размерности неустойки не предусматривает содержание ДДУ.

В случае же с иными причинами необходимости выплаты неустойки со стороны застройщика, то есть не просрочка сроков сдачи объекта, применяются:

либо соответствующие пункты , если они имеются;
либо вердикт судебного органа по рассмотренному делу относительно конкретного ДДУ;
либо договорные обязательства сторон сделки, по которой будет осуществляться выплата неустойки.

Данный порядок актуален как для компенсации за низкое качество построенных объектов, так и при нецелевом или неправомерном использовании средств дольщиков со стороны застройщика.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Взыскиваем неустойку с застройщика. Фото № 3

Порядок взыскания неустойки по ДДУ определяется в зависимости от особенностей каждого конкретного случая. Так, например, при добровольном согласии застройщика на выплату пени можно всё оформить официально и, как говорится, все будут рады. Однако зачастую подобной процедуре не суждено сбыться, так как застройщик просто отказывается платить неустойку. Что делать в такой ситуации? Конечно, обращаться в суд.

В таком случае порядок взыскание пени будет таким:

В первую очередь, недовольный дольщик подает в суд соответствующий на недобросовестного застройщика с указанием всех тонкостей конкретно своей ситуации (срок просрочки, сумма договора и т.п.). К исковому заявлению прикладывается непосредственно ДДУ, а также паспорт гражданина РФ и платежные квитанции, подтверждающие выплату суммы по ДДУ со стороны заявителя.
После этого суд проверяет поданные истцом документы и направляет на адрес объекта комиссию, которая проверяет все изложенные в иске данные от дольщика. Если все так, как написано в исковом заявлении, возбуждается дело, привлекаются другие пострадавшие дольщики и ведется судопроизводство.
В вынесенном вердикте на застройщика, естественно, если его вина доказана, закрепляются следующие обязанности:

выплата неустойки всем истцам по их совместному ДДУ;
выплата штрафа;
возмещение морального вреда (если истцы это затребовали);
возмещение убытков и средств, потраченных дольщиками на организацию судебных прений;
при необходимости – возмещение полной суммы с соответствующими наценками за вынужденное расторжение.

В целом, особых сложностей такая процедура не имеет, однако зачастую она растягивается на долгий период времени и «тратит» немалое количество нервов и так пострадавших дольщиков. Однако, как правило, им удается восстановить справедливость и получить положенные средства.